Maharashtra Land Purchase New Rules – महाराष्ट्रात जमीन खरेदी करणे हे अनेकांचे स्वप्न असते. मात्र, गेल्या काही वर्षांत ‘तुकडेबंदी’ (Prevention of Fragmentation) कायद्यामुळे १, २ किंवा ५ गुंठे जमीन खरेदी करणाऱ्या सर्वसामान्य नागरिकांना अनेक कायदेशीर अडचणींचा सामना करावा लागत होता. गुंठेवारीतील जमिनींचे व्यवहार रखडल्यामुळे आणि फेरफार (7/12) वर नावे न लागल्यामुळे गुंतवणुकीत अडथळे येत होते.
परंतु, २०२६ च्या नवीन सुधारित नियमांनुसार, महाराष्ट्र शासनाने सर्वसामान्यांना मोठा दिलासा दिला असून तुकडेबंदी कायद्याच्या जाचक अटी शिथिल केल्या आहेत. आता छोट्या क्षेत्राचे म्हणजेच १-२ गुंठ्याचे व्यवहार देखील अधिकृतपणे नोंदवता येणार आहेत. या निर्णयामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रात मोठी क्रांती अपेक्षित आहे.
तुकडेबंदी कायदा काय होता?
महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता आणि ‘महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध करण्याबाबत व त्याचे एकत्रीकरण करण्याबाबतचा अधिनियम, १९४७’ नुसार, शेतजमिनीचे विखंडन रोखण्यासाठी विशिष्ट मर्यादेपेक्षा कमी क्षेत्राची विक्री करण्यास बंदी होती.
- पूर्वीचा नियम: बागायती किंवा जिरायती जमिनीसाठी जिल्ह्यानुसार किमान क्षेत्र (उदा. १० गुंठे किंवा २० गुंठे) निश्चित केले होते. त्यापेक्षा कमी जमिनीची विक्री करायची असल्यास जिल्हाधिकाऱ्यांची परवानगी आवश्यक असे.
- समस्या: या नियमामुळे अल्पभूधारक शेतकरी किंवा छोटे गुंतवणूकदार अडचणीत येत होते. अनेक व्यवहार ‘साठेखत’ किंवा ‘नोटरी’वर होत होते, ज्याला कायदेशीर आधार नसे.
नवीन नियम २०२६: काय बदलले आहे?
२०२६ मध्ये लागू करण्यात आलेल्या नवीन धोरणानुसार, सरकारने जमिनीच्या व्यवहारातील पारदर्शकता वाढवण्यासाठी आणि अनधिकृत बांधकामे रोखण्यासाठी ‘तुकडेबंदी’च्या नियमात महत्त्वपूर्ण बदल केले आहेत.
१-२ गुंठ्यांच्या व्यवहारांना मान्यता
आता जर एखादी जमीन अकृषिक (NA) लेआउटमध्ये असेल किंवा सरकारने निश्चित केलेल्या परिघामध्ये येत असेल, तर १-२ गुंठ्यांचे स्वतंत्र सातबारा उतारे तयार करणे सोपे झाले आहे.
गुंठेवारी नियमितीकरण
ज्या नागरिकांनी यापूर्वी १-२ गुंठ्यांचे तुकडे खरेदी केले होते आणि ज्यांचे फेरफार अडकले होते, त्यांच्यासाठी ‘शमन शुल्क’ (Compounding Fee) भरून जमीन अधिकृत करण्याची तरतूद करण्यात आली आहे.
प्रमाणित क्षेत्रात कपात
काही विशिष्ट झोनमध्ये (विशेषतः महानगरांच्या लगतच्या भागात) जमिनीचे ‘प्रमाणित क्षेत्र’ (Standard Area) कमी करण्यात आले आहे, ज्यामुळे कायदेशीर नोंदणी सुलभ होईल.
या निर्णयाचा सर्वसामान्यांना होणारा फायदा Maharashtra Land Purchase New Rules
या नवीन बदलांमुळे महाराष्ट्रातील कोट्यवधी मध्यमवर्गीय कुटुंबांना आणि शेतकऱ्यांना खालील फायदे मिळतील:
- अधिकृत मालकी हक्क: आता १-२ गुंठे जमीन घेणाऱ्यांचे नाव थेट सातबारा उताऱ्यावर चढवता येईल. यामुळे जमिनीचा मालकी हक्क कायदेशीररीत्या सिद्ध होईल.
- बँक कर्ज मिळणे सुलभ: जेव्हा जमीन अधिकृत असते आणि तिचा सातबारा स्वतंत्र असतो, तेव्हा त्यावर बँकांकडून गृहकर्ज (Home Loan) किंवा कृषी कर्ज मिळवणे सोपे होते.
- फसवणुकीला लगाम: अनेकदा एजंट ‘तुकडेबंदी’ असतानाही जमिनी विकत असत. आता नियम अधिकृत झाल्यामुळे सर्व व्यवहार ऑनलाईन ‘आय-सरिता’ (i-SARITA) प्रणालीद्वारे पारदर्शक होतील.
- जमिनीचे मूल्य वाढणार: कायदेशीर अडथळे दूर झाल्यामुळे छोट्या भूखंडांच्या किमतीत वाढ होईल, ज्याचा फायदा मूळ शेतकरी मालकांना मिळेल.
जमीन खरेदी करताना महत्त्वाची कागदपत्रे
जरी १-२ गुंठ्याचे व्यवहार अधिकृत झाले असले, तरी खरेदी करताना खालील कागदपत्रांची पडताळणी करणे अनिवार्य आहे:
| कागदपत्राचे नाव | महत्त्व |
| ७/१२ उतारा (Digital) | जमिनीचा सध्याचा मालक आणि क्षेत्राची माहिती मिळवण्यासाठी. |
| ८-अ उतारा | मालकाच्या नावावर असलेल्या एकूण जमिनीची माहिती. |
| फेरफार उतारा (6/12) | जमिनीच्या मालकी हक्काचा इतिहास पाहण्यासाठी. |
| NA ऑर्डर | जमीन अकृषिक आहे की नाही हे तपासण्यासाठी. |
| लेआउट प्लॅन | मंजूर नकाशा आणि रस्ते/ओपन स्पेसची माहिती. |
| झोन दाखला | जमीन रहिवासी, औद्योगिक की शेती झोनमध्ये आहे हे पाहण्यासाठी. |
तुकडेबंदीतून सूट मिळवण्यासाठी अटी व शर्ती
शासनाने हे नियम शिथिल केले असले तरी, काही अटींचे पालन करणे आवश्यक आहे:
- मंजूर लेआउट: जर जमीन ‘कलेक्टर मंजूर लेआउट’ (Collector Sanctioned Layout) मध्ये असेल, तरच छोट्या तुकड्यांची विक्री करता येते.
- हद्दींचे मोजमाप: जमिनीचे भूमी अभिलेख कार्यालयाकडून मोजणी केलेली असावी आणि हद्द निश्चित केलेली असावी.
- रस्त्याची तरतूद: प्रत्येक १-२ गुंठ्याच्या तुकड्याला किमान ९ ते १२ मीटरचा रस्ता असणे नवीन नियमानुसार बंधनकारक आहे.
ऑनलाईन नोंदणी प्रक्रिया
२०२६ मध्ये जमीन नोंदणीची प्रक्रिया पूर्णपणे डिजिटल झाली आहे.
- ई-रजिस्ट्रेशन: दुय्यम निबंधक कार्यालयात जाण्यापूर्वी ऑनलाईन अपॉइंटमेंट घेणे आणि दस्तऐवज अपलोड करणे आवश्यक आहे.
- मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty): जमिनीच्या रेडी रेकनर दरानुसार मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल. १-२ गुंठ्यांच्या व्यवहारांसाठी काही विशेष सवलती देखील जाहीर केल्या आहेत.
- ई-फेरफार: नोंदणी पूर्ण झाल्यानंतर ७२ तासांच्या आत फेरफार नोंद घेण्याची प्रक्रिया आपोआप सुरू होते.
गुंतवणूकदारांसाठी तज्ज्ञांचा सल्ला
जमीन खरेदी करताना केवळ ‘स्वस्त’ मिळतेय म्हणून धावू नका. २०२६ च्या नवीन नियमांचा फायदा घेण्यासाठी खालील गोष्टी लक्षात ठेवा:
- टायटल क्लिअरन्स (Title Clearance): वकिलांकडून जमिनीचा ३० वर्षांचा सर्च रिपोर्ट काढून घ्या.
- पोट-खराबा जमीन: सातबारावर ‘पोट-खराबा’ म्हणून नोंद असलेली जमीन खरेदी करताना सावधगिरी बाळगा.
- फ्युचर डेव्हलपमेंट: प्रस्तावित महामार्ग, रिंग रोड किंवा विमानतळ यांपासून जमिनीचे अंतर तपासा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
प्रश्न १: १ गुंठा जमीन खरेदी केल्यावर सातबारावर नाव लागेल का?
उत्तर: होय, जर ती जमीन मंजूर लेआउटमध्ये असेल आणि नवीन नियमांनुसार नोंदणीकृत असेल, तर तुमचे नाव सातबारावर नक्कीच लागेल.
प्रश्न २: जुन्या गुंठेवारी जमिनींचे काय होणार?
उत्तर: जुन्या अनधिकृत गुंठेवारी जमिनींसाठी सरकारने नियमितीकरणाची (Regularization) योजना आणली आहे. ठराविक शुल्क भरून त्या जमिनी अधिकृत करता येतील.
प्रश्न ३: तुकडेबंदी कायदा पूर्णपणे रद्द झाला आहे का?
उत्तर: नाही, कायदा रद्द झालेला नाही, तर त्यातील अटी शिथिल करण्यात आल्या आहेत जेणेकरून सर्वसामान्यांना अडचण येऊ नये.
निष्कर्ष
महाराष्ट्र शासनाचा ‘तुकडेबंदी’ संदर्भातील हा निर्णय ग्रामीण आणि शहरी भागातील सर्वसामान्य नागरिकांसाठी मैलाचा दगड ठरणार आहे. १-२ गुंठ्यांच्या व्यवहारांना अधिकृत मान्यता मिळाल्यामुळे अनधिकृत बांधकामांना आळा बसेल आणि रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये विश्वासार्हता वाढेल. मात्र, व्यवहार करताना कायदेशीर प्रक्रिया आणि कागदपत्रांची पूर्तता करणे आजही तितकेच महत्त्वाचे आहे.
तुम्हाला ही माहिती कशी वाटली? जर तुम्हाला तुमच्या जमिनीचा सातबारा किंवा नवीन नियमांबाबत काही शंका असतील, तर खाली कमेंट बॉक्समध्ये नक्की विचारा!
Maharashtra Land Purchase New Rules
